商品房预售登记备案与预告登记

发布时间：2017-08-19 20:42:01点击次数：

一、法律法规关于预告登记与预售登记的规定
 在商品房预售合同或买卖合同签订以后，无论是在银行按揭贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”。这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。《房屋登记办法》则进一步明确了预告登记的情形包括：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。
预告登记的法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的有效期为：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。但在法律实践中，很多人将预售商品房买卖合同备案等同于买卖合同预告登记。在签订合同的时候，开发商已经在网上把商品房预售合同进行了备案，该种备案行案的法律效力是什么？是否还有必要再申请预告登记？对此，需要对商品房预售合同备案与买卖合同预告登记的法律效力预以区别。
 
二、预告登记和商品房预售登记备案的特征
（一）、预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，可以起到初步起到防止“一房二买”的效果，但不具有预告登记的法律效力。预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。

三、预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，二者的区别主要有以下几个方面：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为，无需双方另行约定。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

四、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项
预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同，有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说，商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件，商品房预售合同登记备案行为不能等同于预购商品房预告登记行为。履行预告登记程序时，一定要准确把握这种先后关系，绝对不能颠倒。
预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度，既有区别又有联系。仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够，还应该特别注意以下事项：
1、预告登记和商品房预售登记备案，一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是，预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成，最好是同一时间完成。这样，可以避免预售人一房多售，减少预告登记差错。
2、《房屋登记办法》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人末按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定，目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时，一定要牢记这一点，千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。
3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段，预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的情形有两种：一是预购商品房转移；二是预购商品房抵押权转移。
       总之，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度建立的目的就是为了限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为，保护市场交易安全有序并保证请求人的利益实现。